Zo financier je geclusterde woonvormen met levensloopbestendige of makkelijk aanpasbare woningen

Om mensen langer zelfstanding te laten wonen kun je dankzij een nieuwe regeling financiële ondersteuning krijgen voor het ontwikkelen en bouwen van minimaal vijf wooneenheden waarvan minimaal de helft van de wooneenheden bestemd is voor bewoning door mensen van 55 jaar en ouder. Bij de ontwikkeling moet je er op letten dat de nieuw ontwikkelde wooneenheden zorgen voor vermindering van de vraag naar ondersteuning of zorg door de bewoners, en bijdragen aan zaken als sociale cohesie. Interessant is dat er in de verschillende fase van de projectontwikkeling en bouw financiële ondersteuning mogelijk is. 

Ontwikkeling wooneenheden om mensen langer zelfstanding te laten wonen

De kern van de nieuwe regeling is erop gericht dat mensen (langer) zelfstanding kunnen blijven wonen.

De nieuwe regeling richt zich dan ook op de stimulering van de totstandkoming van geclusterde woonvormen van met levensloopbestendige of makkelijk aanpasbare woningen. Dit kunnen zowel huur- als koopwoningen zijn, al dan niet in combinatie met elkaar. Hierbij wordt uitgegaan van een minimum van vijf wooneenheden.

Kenmerk van de woonzorgarrangementen zijn dat deze leiden tot minder zorg en/of ondersteuning, dat de woonzorgvormen leiden tot ontmoeting (sociale cohesie) en dat vanuit de initiatieven diensten en zorg in de omgeving goed toegankelijk zijn.

Financiering in drie fasen

De regeling bestaat uit drie onderdelen:

  • De overheid verstrekt een subsidie voor de initiatieffase
  • De overheid stelt zich borg voor een lening in de ontwikkelfase
  • De overheid stelt zich borg voor een achtergestelde lening van 15% van de stichtingkosten bij de bouwfase.

De overheid verstrekt een subsidie voor de initiatieffase

Sociale ondernemers, bewonersinitiatieven en andere intitatiefnemers worden in deze eerste fase ondersteund bij het maken van een kwalitatief goed plan van aanpak voor de totstandkoming van een woonzorgarrangement.

De initiatieffase bestaat in grote lijnen uit onderstaande onderdelen.

  • Het opstellen van een visiedocument, met een omschrijving van de doelgroep en de meerwaarde van het initiatief.
  • Een projectdefinitie, waarin de uitgangspunten van het woonzorginitiatief zijn uitgewerkt. Dit betreft bijvoorbeeld het aantal wooneenheden, de randvoorwaarden zoals scheiden van wonen en zorg, en het programma van wensen en eisen van bewoners.
  • Het onderzoeken van de haalbaarheid.

Het resultaat van de initiatieffase bestaat uit een rapportage over de haalbaarheid van het initiatief.

De Staat verstrekt subsidie om een haalbaarheidsplan uit te werken. De voor subsidie in aanmerking komende kosten zijn de door de procesbegeleider verrichte consultancydiensten. 

Het maximale bedrag dat kan worden verkregen aan subsidie bedraagt € 1.000,– per wooneenheid van het woonzorgarrangement, met een maximum per project van € 20.000,–. De looptijd van de initiatieffase is maximaal 1 jaar. 

De overheid stelt zich borg voor een lening in de planontwikkelfase

Ook als de initiatieffase duidt op een goede business case is het lastig om financiering te krijgen om het initiatief verder te ontwikkelen. In de planontwikkelfase gaat het daarbij over het algemeen om de volgende elementen:

  • Schetsontwerp: bijvoorbeeld schetsen van de locatie, de woningen en de algemene ruimten
  • Structuurontwerp: berekening van de benodigde oppervlakte voor de woonzorgvorm
  • Voorlopig ontwerp: plattegronden met indeling van de woningen en de algemene ruimten, functieverdeling van de ruimte. Een schatting van de investeringskosten op basis van het ontwerp. Marktonderzoek van de referentieprijzen van de woningen of het maatschappelijk en bedrijfsonroerend goed.
  • Definitief ontwerp: Een definitief ontwerp is een fase in het ontwerpproces dat tot doel heeft een gedetailleerde voorstelling van het bouwwerk te ontwikkelen, die zodanig is dat deze een goed beeld geeft van de verschijningsvorm, de interne en externe structuur, het materiaalgebruik, de afwerking en detaillering, de constructieve opbouw en aard en capaciteit van de installaties.
  • Bestek (detailontwerp architect).

Het beoogde resultaat in de planontwikkelfase is een definitief ontwerp dat dient als basis voor de bouw. Kosten die in de planontwikkelfase gemaakt worden zijn o.a. architectkosten, kosten procesbegeleider, kosten grondreserveringen of optieovereenkomst en kosten voor de bouwaanvraag. De begrote planontwikkelkosten per woning bedragen max. € 15.000,–.

Als een geaccrediteerde bank een bindende offerte t.b.v. van de planontwikkelfase heeft uitgebracht, stelt de Staat zich borg aan de verstrekkende (geaccrediteerde) bank voor 90% van de lening met een maximum van € 10.000,– (90% * € 10.000,– = € 9.000,–) per woning met een maximum van de lening van € 200.000,–.

De resterende 10% (max. € 1.000,– per woning of € 20.000 per project) is voor risico van de bank. Met deze borgstelling is het risico voor een bank zeer beperkt om een lening te verstrek-ken voor deze fase. Hierdoor zal, als het in de initiatieffase uitgevoerde haalbaarheidsonderzoek positief is, een (geaccrediteerde) bank een lening kunnen verstrekken aan de rechtspersoon (t.b.v. alle woningen in het project) waarvoor de Staat voor 90% borg staat. Tegelijkertijd heeft de bank hiermee ook een financieel belang om non-betaling te voorkomen.

De lening heeft een looptijd en een borgstelling van maximaal 3 jaar en wordt tegen een hypothecaire marktrente aan de rechtspersoon verstrekt. Initiatiefnemers die toegang hebben tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Waarborgfonds voor de Zorg (WFZ) en dus WSW of WFZ geborgde leningen kunnen aantrekken, komen niet in aanmerking voor de hier genoemde borgstelling. Daar waar samengewerkt wordt met reguliere, professionele wooncorporaties en zorgorganisaties maar de initiatiefnemer een bewonersinitiatief of sociale ondernemer is, kunnen deze initiatiefnemers wel in aanmerking komen voor een lening die wordt geborgd door de Staat.

De overheid stelt zich borg voor een achtergestelde lening van maximaal 15% van de stichtingskosten bij de bouw- en nafinancieringsfase.

Met de stimuleringsregeling wil de overheid borg staan op een (achtergestelde) lening voor maximaal 15% van de stichtings- en verwervingskosten.

Als de bank bereid is om 70% van de stichtings- en verwervingskosten op basis van een reguliere lening en 15% middels een borgstellingslening te financieren, dient de overige 15% als eigen inbreng te worden ingebracht. Wil de bank meer dan 70% financieren (zonder borgstellingslening), dan bedraagt de borgstellingslening maximaal 50% van het restant aan te financieren stichtings- en verwervingskosten. Er zal dus altijd een eigen inbreng worden verlangd die even groot is als de borgstellingslening. Dit leidt ertoe dat initiatiefnemers weloverwogen in zullen stappen.

De benodigde financiering kan lager uitvallen dan de stichtings- en verwervingskosten als bijvoorbeeld een deel van het wooninitiatief wordt verkocht.

Het deel dat de overheid garandeert betreft een achtergestelde lening. Het risico voor de bank neemt door de verhoging van de lening met 15% punten nauwelijks toe, terwijl de financiering van het project nu wel rondkomt. De achtergestelde lening wordt voor 80% gegarandeerd door de Staat, voor de bank resteert een risico van 20%, dat in de praktijk gedekt wordt door de gevestigde hypotheek op het onderpand.

Aanvragen

Ga naar de de subsidie